เปิดขุมทรัพย์'ที่ดินจุฬาฯ'มูลค่าแสนล้าน มหา’ลัยแปลงร่างเป็นนักพัฒนาอสังหาฯ

 

 

 

 

ศูนย์ข่าว TCIJ สืบค้นข้อมูลทรัพย์สินในครอบครองของ “จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ทั้งที่ดินและโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งพัฒนาเองหรือร่วมทุนเอกชน สร้างตึกสูง คอนโดหรู รวมมูลค่าหลายแสนล้าน เฉพาะสยามสแควร์แห่งเดียว รั้งอันดับราคาที่ดินแพงสุดในกรุงเทพฯ ยังไม่นับรวมงบประมาณสนับสนุนจากสำนักงบประมาณทุกปี

 

ที่ดินกลางใจเมืองพื้นที่ 1,153 ไร่ ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะเป็นที่ตั้งของจุฬาฯ ในฐานะสถาบันการศึกษาแล้ว บริเวณนี้ยังเป็นพื้นที่ทางเศรษฐกิจที่สำคัญแห่งหนึ่งกลางกรุงเทพมหานครอีก ด้วย   แม้ว่าในระยะหลัง ข่าวความขัดแย้งระหว่างจุฬาฯ และผู้เช่าที่ดิน จะปรากฎเป็นข่าวในสื่ออยู่บ่อยครั้ง แต่ผลประโยชน์มหาศาลจากที่ดินทำเลทองผืนนี้ กลับไม่ถูกเปิดเผยอย่างโปร่งใส ศูนย์ข่าว TCIJ จึงเจาะลึกติดตามข้อเท็จจริงมานำเสนอ

 

“ผลประโยชน์ที่ดินจุฬาฯ” มีคำถามแต่ไม่มีคำตอบ

 

ศูนย์ข่าว TCIJ  พบว่า การติดตามข้อมูลผลประโยชน์ในที่ดินจุฬาฯ ไม่ได้เป็นเรื่องใหม่ แต่เคยเกิดขึ้นมาตั้งแต่ครั้งอดีต และบางเหตุการณ์ก็ถูกบันทึกไว้ในประวัติศาสตร์ด้วย เช่น กรณีการเปิดโปงการคอร์รัปชั่นที่ดินจุฬาฯ ของวารสาร “จุฬาสาร”  โดยตีพิมพ์เนื้อหาการขุดคุ้ยเรื่องผลประโยชน์ต่าง ๆ ของผู้บริหารมหาวิทยาลัย เผยแพร่ในฉบับเดือนสิงหาคม 2513 จนนำไปสู่การเดินขบวนของนิสิตจุฬาฯ เพื่อเรียกร้องให้ผู้บริหารมหาวิทยาลัยลาออก เพราะบริหารงานบกพร่อง ก่อนที่ประเด็นนี้จะถูกนำไปเป็นเหตุหนึ่งในการลุกฮือของนักศึกษาในเหตุการณ์ 14 ตุลา 2514 ด้วย (ข้อมูลจากงานเขียนของ ประจักษ์  ก้องกีรติ “และแล้วความเคลื่อนไหวก็ปรากฏ” สำนักพิมพ์ฟ้าเดียวกัน หน้า 410)

 

 

อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นการตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับการบริหารจัดการที่ดินของจุฬาฯ ยังมีมาอย่างต่อเนื่อง หากแต่ไม่ได้กลายเป็นประเด็นที่สื่อนำมาพูดถึงมากนัก จนถึงปี 2556 ปรากฎข่าวอย่างน้อย 2 ประเด็น ที่ถูกนำเสนอในสื่อหลักอย่างกว้างขวาง ได้แก่ ประเด็น จุฬาฯ จะขอขึ้นค่าเช่าที่ดินสนามกีฬาแห่งชาติ (สนามศุภชลาศัย) จากกรมพลศึกษา โดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กำหนดเรียกเก็บค่าเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ.2556 อยู่ที่ 153 ล้านบาท ขณะที่ปีก่อนหน้าเก็บเพียง 3.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบ 50 เท่าตัว และกรณีไล่ที่สถาบันเทคโนโลยีราชมงคล วิทยาเขตอุเทนถวาย จำนวน 21 ไร่  เพื่อทำโครงการศูนย์นวัตกรรมสร้างสรรค์เพื่อชุมชนยั่งยืน (Creative Community Based Innovation Center for Sustainability) ซึ่งก่อนหน้านี้ในปี 2548 ก็เคยมีการประท้วงของนักศึกษาและศิษย์เก่าเพื่อไล่รักษาการผู้อำนวยการมา แล้ว กระทั่งจนปัจจุบันก็ยังไม่ได้ข้อยุติที่เป็นที่พอใจของทั้ง 2 ฝ่าย

 

นอกจากนี้  ยังมีข่าวการลงทุนโครงการต่าง ๆ ทั้งของจุฬาฯ เอง หรือร่วมทุนกับเอกชน เปิดเผยออกมาเป็นระยะ ๆ เช่น โครงการพัฒนาที่ดิน 3 โครงการ ได้แก่บริเวณหัวมุมแยกสามย่าน ขนาด 13 ไร่  โครงการที่ 2-อุทยานจุฬาฯ 100 ปี ซึ่งจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างภายในปีนี้ และโครงการที่ 3-สยามสแควร์ทู หรือกรณีดีลระดับหมื่นล้านบาท ในการต่อสัญญาเช่าของห้างสรรพสินค้าเอ็มบีเค (มาบุญครอง) เป็นเวลา 20 ปี จำนวนเงินทั้งหมด 2.7 หมื่นล้านบาท

 

 

ณ เวลานี้ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นอกจากจะได้ชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยอันดับหนึ่งของรัฐแล้ว จึงน่าเชื่อว่าเป็นมหาวิทยาลัยที่ร่ำรวยที่สุดในประเทศไทยด้วย ในขณะที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเองยังคงได้รับงบประมาณจากสำนักงบประมาณสูงใน อันดับต้นๆ ในบรรดามหาวิทยาลัยของรัฐด้วยกัน

 

ที่ดินจุฬาฯไม่มีราคาประเมิน เพราะตกสำรวจ?

 

จากการศึกษารวบรวมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ทำเลทอง ซึ่งอยู่ในการครอบครองของจุฬาฯ โดยศูนย์ข่าว TCIJ พบว่า โครงการพัฒนาต่าง ๆ ของจุฬาฯ บนที่ดินทั้ง 1,153 ไร่ นี้ สามารถจำแนกการใช้ประโยชน์เป็น 3 ส่วน ได้แก่

 

- พื้นที่เขตการศึกษา ซึ่งเป็นบริเวณที่จุฬาฯ ใช้ในการเรียนการสอนและเป็นสถาบันด้านการศึกษาทั้งหมด มีจำนวน 637 ไร่

 

- พื้นที่เขตพาณิชย์ บริเวณสยามแสควร์ และบริเวณก่อสร้างห้างสรรพสินค้าใหญ่ รวมพื้นที่ 385 ไร่

- พื้นที่ให้ราชการยืมและเช่าใช้ ส่วนนี้มีการใช้พื้นที่ไปทั้งสิ้น 131 ไร่

 

หากจะประเมินราคาที่ดินของทั้ง 3 ส่วน โดยใช้ข้อมูลการประเมินของกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร กลับพบว่า ราคาที่ดินของโฉนดเลขที่ 2057 และ 2059 ซึ่งเป็นที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ไม่ได้มีการประเมินราคาแบบรายแปลงไว้ เมื่อสอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้รับคำตอบว่า ที่ดินดังกล่าว เป็นที่ดินที่ตกสำรวจ จึงไม่ได้มีการประเมินราคารายแปลงไว้

 

คำถามจึงตามมาว่า เหตุใดกรมธนารักษ์จึงไม่มีการประเมินราคาที่ดินรายแปลงในบริเวณดังกล่าว ทั้งที่ที่ดินผืนนี้หากดูตาม พ.ร.บ.โอนกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน อำเภอปทุมวันจังหวัดพระนคร ให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2482 และพ.ร.บ.จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2551 จะเห็นได้ว่าที่ดิน 1,153 ไร่นี้ ตามกฎหมายแล้วเป็นกรรมสิทธิ์ของจุฬาฯ ซึ่งมีส่วนที่เป็นพื้นที่พาณิชย์ มีการเช่าใช้ทำธุรกิจห้างร้านต่าง ๆ จึงควรจะมีการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายเช่นเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ที่ดินทั่วไปหรือไม่

 

 

อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข่าว TCIJ ใช้วิธีตรวจสอบกับราคาประเมินที่ดินตามแนวถนนของกรมธนารักษ์ อ้างอิงจากเอกสารสรุปราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชี ปี พ.ศ.2555-2558 ซึ่งเป็นข้อมูลประเมินราคาที่ดินรายถนนไม่ใช่ราคารายแปลง (http://www.treasury.go.th/download/PDF_Price_assessment/donmuang_New_02.pdf) ซึ่งเป็นถนนผ่านรอบบริเวณที่ดินของจุฬาฯ ทำให้พอจะทราบราคาประมาณการได้ คือ

 

- บริเวณถนนพระรามที่ 1 มีราคาประเมินอยู่ที่ 400,000-800,000 บาท/ตารางวา

- บริเวณถนนพระรามที่ 4 อยู่ที่ 400,000-500,000 บาท/ตารางวา

- ถนนบรรทัดทอง อยู่ที่ 260,000-300,000 บาท/ตารางวา

- บริเวณถนนพญาไท อยู่ที่ 500,000 บาท/ตารางวา

- บริเวณถนนอังรีดูนังต์ อยู่ที่ 400,000 บาท/ตารางวา

 

ซึ่งช่วงของราคาต่ำสุด-สูงสุดของที่ดินบริเวณนี้จะอยู่ที่ 260,000-800,000 บาท/ตารางวา โดยพบว่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กทม. โดยมีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ดังนั้น ที่ดินรวมทั้งหมดของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจึงน่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 119,912,000,000 – 368,960,000,000 บาทหรือหลายแสนล้านบาทเลยทีเดียว

 

เชื่อปี 58 ที่ดินสยามสแควร์พุ่ง 2 ล้านบาท/ตารางวา

 

 

สำหรับพื้นที่ในส่วนที่ถูกจับตามากที่สุดของที่ดินจุฬาฯ นั้น เป็นพื้นที่บริเวณที่ใช้เป็นพื้นที่พาณิชย์ เปิดให้เอกชนเช่าที่เพื่อทำการค้า ได้แก่ พื้นที่ส่วนใหญ่ที่อยู่ในบริเวณสยามสแควร์และแนวของถนนพระรามที่ 1 ฝั่งมาบุญครอง ถึงสนามกีฬาแห่งชาติ โดยพบว่า ที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดใน กรุงเทพฯ มีมูลค่าสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 63 ไร่ ติดถนนพระราม 1 เป็นโครงการพัฒนาที่จุฬาฯ ลงทุนร่วมกับเอกชน มีอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น 610 คูหา ตั้งแต่ปี 2513 ดำเนินการพัฒนาโดยบริษัท South East Asia (บริษัท Seacon Home ในปัจจุบัน) เป็นแหล่งรวมธุรกิจตั้งแต่ระดับผู้ค้ารายเล็กจนถึงบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ ซึ่งในปัจจุบันสยามสแควร์อยู่ในการดูแลของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ

 

 

โดยจากการประเมินราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ (Agency for Real Estate Affairs-AREA) นั้น ในปี 2556 ราคาที่ดินบริเวณนี้มีราคาประมาณ 1,500,000 บาท/ตารางวา และเมื่อดูราคาย้อนหลัง 5 ปี พบว่าราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ยปีละ 180,000 บาท/ตารางวา และภายในสิ้นปีนี้ทาง AREA ได้ประเมินว่าราคาจะเพิ่มขึ้นถึง 1,700,000 บาท/ตร.ว. และจะขึ้นไปถึง 2,000,000 บาท/ตารางวา ในปี 2558 จะเห็นได้ว่าแค่เฉพาะที่ดินบริเวณสยามสแควร์ซึ่งมีพื้นที่ 63 ไร่ หรือ 25,250 ตารางวา ก็มีมูลค่าราว 37,875 ล้านบาทแล้ว

 

เพิ่มมูลค่า เพิ่มราคาเต็มพื้นที่

 

นอกจากนั้น ในสยามสแควร์ยังมีโครงการพัฒนาซึ่งเป็นอาคารสูงหลายชั้นทั้งที่เป็นอาคาร สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรืออาคารอเนกประสงค์ที่รวมห้องเช่าสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรมเอาไว้ด้วยกัน  ซึ่งมีทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและที่กำลังดำเนินการก่อสร้าง หรือยังเป็นแผนพัฒนา ได้แก่

 

- สยามสแควร์วัน (SQ 1) มีพื้นที่ 8 ไร่ เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ซึ่งสร้างขึ้นแทนโรงภาพยนตร์สยาม และอาคารบางส่วนที่ถูกเผาทำลายไปเมื่อปี 2553 เป็นโครงการที่ทางจุฬาฯ ลงทุนพัฒนาเอง มีแผนระยะที่ 2 โดยจะขยายโครงการเป็น SQ 2 ออกไปทางโรงภาพยนตร์ลิโด โดยพื้นที่ของตัวโรงภาพยนตร์ได้หมดสัญญาแล้วในปีนี้ (หากผู้เช่าไม่ทำการต่อสัญญาออกไปอีก)

 

 

- อาคารดิจิตอลเกตเวย์ ซึ่งถูกสร้างขึ้นบนพื้นที่ของเซ็นเตอร์พ้อยต์เดิม ติดกับโครงการสยามสแควร์วันที่หมดสัญญาไป พบว่า อาคารแห่งนี้มีพื้นที่ 1 ไร่ 64 ตารางวา มี บริษัท ทิพย์พัฒนอาร์เขต จำกัด (บริษัทเดียวกับพันทิพย์พลาซ่า) เป็นผู้เสนอโครงการและได้รับเลือกให้ลงทุนพัฒนา อาคารเริ่มก่อสร้างในเดือนสิงหาคม 2551 ภายในห้างเน้นไปที่สินค้าเทคโนโลยีเป็นหลัก

 

 

- อาคารสยามกิตติ์เป็นโครงการที่ทางมหาวิทยาลัยเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างเองในระยะ แรก โครงการตั้งอยู่บนจุฬาฯ ซอย 7 ติดกับถนนอังรีดูนังต์ เป็นโครงการพัฒนาที่มี 2 ระยะ ระยะแรกเป็นอาคารส่วนฐานบนพื้นที่ 3.6 ไร่ ซึ่งเคยเป็นอาคารพาณิชย์มาก่อน ผู้เช่าในอาคารส่วนแรกนี้เป็นโรงเรียนกวดวิชาเป็นส่วนใหญ่ โครงการในระยะที่สองชื่อโครงการ Block L Phase 2 ขนาดพื้นที่ของโครงการจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 ไร่ โดยสร้างต่อขึ้นไปบนโครงการระยะแรกซึ่งเป็นส่วนฐานตั้งแต่ชั้นที่ 11-34 ในรายละเอียดของโครงการจะทำเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาวครึ่ง–4 ดาว มีจำนวนห้องพัก 400 ห้องโดยให้เอกชนเข้ามาลงทุน

 

 

- โรงแรมโนโวเทล มีพื้นที่ของโครงการประมาณ 1 ไร่ 3 งาน 54 ตารางวา อยู่บริเวณสยามสแควร์ ซอย 6 จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยได้ ทำสัญญาเช่าและลงทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับบริษัท สยามสแควร์ทาวเวอร์ จำกัด มีสัญญาเช่า 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2527 สิ้นสุดสัญญาเช่าในวันที่ 8 พฤศจิกายน 2557 แต่เมื่อ 27 พฤศจิกายน 2550  คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2557- 8 พฤศจิกายน 2577

 

 

สรุปได้ว่า โครงการพัฒนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในพื้นที่สยามสแควร์นี้ ส่วนที่จุฬาฯ ลงทุนสร้างเองคือสยามสแควร์วัน มีมูลค่าก่อสร้างโครงการประมาณ 1,535 ล้านบาท และสยามกิตติ์ส่วนฐาน  แต่ในส่วนต่อขยายของสยามกิตติ์หรืออาคาร Block L เป็นโครงการที่เอกชนเข้าร่วมลงทุน เฉพาะส่วนต่อขยายนี้มีมูลค่าก่อสร้างโครงการ 1,295 ล้านบาท

 

ต่อสัญญาเอ็มบีเค 20 ปี 27,000 ล้าน พร้อมผุดคอนโดหรู

 

นอกจากนี้ ในพื้นที่บริเวณ สวนหลวง-สามย่านเป็นพื้นที่ของห้างมาบุญครอง โครงการพัฒนาหลายโครงการกำลังดำเนินการและที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ขึ้นแทนอาคารพาณิชย์เก่าเกือบทั้งหมดที่จุฬาฯ ไล่รื้อออกไป และเป็นพื้นที่ที่ส่วนราชการเช่าอยู่ทั้งสำนักงานเขต สถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง ศูนย์บริการสาธารณสุข สนามกีฬาแห่งชาติและกรมพลศึกษา โดยโครงการพัฒนาต่างๆ หลายโครงการมีทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียมสูงหลายสิบชั้น ห้างสรรพสินค้าแนวราบ สวนสาธารณะ ศูนย์ราชการ

 

สำหรับห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง (ในปัจจุบันคือเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์) และโรงแรมปทุมวันปริ๊นเซสตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 23 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา บนแยกปทุมวันที่บริษัทเอ็ม บี เค จำกัดเช่าที่ดินบริเวณนี้เพื่อดำเนินธุรกิจ ล่าสุด เมื่อเดือนมิถุนายน ปี 2550 ได้มีต่อสัญญาเช่าที่ดิน 20 ปี มูลค่า 27,000 กว่าล้านบาท กับทางจุฬาฯ ซึ่งเป็นการต่อสัญญาล่วงหน้าก่อนที่จะหมดสัญญาลงในปีนี้ หากคำนวณค่าเช่าที่บริษัท เอ็มบีเค จำกัด ต้องจ่ายต่อพื้นที่ 1 ไร่ต่อ 1 ปี จะเท่ากับเป็นจำนวนเงินประมาณ 58 ล้านบาท/ไร่/ปี

 

 

สิ่งที่ต้องติดตามอีก คือ ปัจจุบันจุฬาฯ ยังเตรียมแผนจัดสร้างอาคาร CU Terrace (ระเบียงจามจุรี) และ CU iHouse (เรือนวิรัชมิตร) เป็นโครงการอาคารพักอาศัยตั้งอยู่ที่บริเวณ จุฬาฯ ซอย 7-9 มีพื้นที่โครงการ 8 ไร่ 2 งาน 83 ตารางวา โดย CU Terrace จะเป็นอาคารพักอาศัยของบุคลากรและบุคคลทั่วไปสูง 22 ชั้น พื้นที่รวม 28,194 ตารางเมตร มีจำนวน 510 ยูนิต มีขนาดตั้งแต่ 28-55 ตารางเมตร เปิดจองเมื่อวันที่ 22 กันยายน 2555 มีราคาเริ่มต้นที่ 1.69 ล้านบาท ในขณะที่ CU iHouse เป็นอาคารพักอาศัยสำหรับนักศึกษาต่างชาติสูง 26 ชั้น พื้นที่ 33,957 ตารางเมตร มีจำนวน 846 ยูนิต ขนาดห้องพักประมาณ 24 ตารางเมตร ราคาต่อยูนิตยังไม่เปิดเผย และในพื้นที่ติดกันยังมีโครงการ ZY Walk (โครงการพัฒนาที่ดินบริเวณจุฬาฯ ซอย 5) และ I’m Park จุฬาฯ ซอย 5 และซอย 9 มีพื้นที่โครงการ 9 ไร่ 3 งาน 42 ตารางวา และ 4 ไร่ 22 ตารางวา ตามลำดับ โดยลักษณะของโครงการเป็นอาคาร 3-4 ชั้น ให้เช่าทำธุรกิจร้านค้า ร้านอาหาร ธนาคาร ทั้งสองโครงการ

 

ส่วนอาคารที่เสร็จสิ้นและเปิดใช้แล้ว ได้แก่ อาคารจามจุรีสแควร์ (ใกล้ MRT สามย่าน) เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มีพื้นที่โครงการประมาณ 20 ไร่ 3 งาน 30 ตารางวา มีพื้นที่ก่อสร้างรวม 275,000 ตารางเมตร มีพื้นที่ให้เช่ารวม 138,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคาร 3 หลังต่อเนื่องกัน คืออาคารส่วนฐาน 4 ชั้น ที่เป็นร้านค้าต่าง ๆ เช่าทำกิจการ, อาคารสำนักงาน 40  ชั้น, อาคารพักอาศัย 24 ชั้น สำหรับในส่วนของอาคารที่พักอาศัย เปิดจองเป็นสองระยะ ระยะแรกจำนวน 48 ยูนิต ห้องขนาดพื้นที่ 43-61 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.55 ล้านบาท และห้องชุด 2 ห้องนอนพื้นที่ 92-104 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 5.38 ล้านบาท

 

 

ระยะที่สอง ซึ่งเป็นห้องพักขนาดใหญ่ 196 - 244 ตารางเมตร จำนวน 79 ยูนิต ในราคาเริ่มต้นที่ 13.99 ล้านบาท โดยเป็นแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ไม่ขายขาด

 

ขยายโครงการร่วมทุนเอกชน แต่ต้องรอ ครม. ใหม่อนุมัติ

 

การเดินหน้าก่อสร้างตึกหรูของจุฬาฯ ยังไม่หยุดอยู่เพียงเท่านี้ เพราะหากติดตามข้อมูลจะพบว่า ยังคงมีการพัฒนาพื้นที่ต่อเนื่อง โดยอีกโครงการซึ่งอยู่ฝั่งตรงกันข้ามกับจามจุรีสแควร์ คือโครงการหมอน 21-22 มีพื้นที่โครงการ 13 ไร่ 1 งาน 47.5 ตารางวา ซึ่งมี บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทร่วมทุนของจุฬาฯ โครงการได้ยื่นเรื่องเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) รับทราบเพื่ออนุมัติตั้งแต่ปี 2556 เนื่องจากเข้าข่าย พ.ร.บ.ร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชนเพราะมีมูลค่าลงทุนเกินกว่า 1,000 ล้านบาท จึงต้องขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี ก่อน แต่เนื่องจากเป็นช่วงรัฐบาลรักษาการจึงต้องรอเลือกตั้งและรัฐบาลชุดใหม่เข้า มาพิจารณา ตัวโครงการมีรายละเอียดแบ่งเป็น 3 ส่วนคือ

 

ส่วนแรก-โรงแรมระดับ 3 ดาว ตั้งอยู่ในอาคารทาวเวอร์แรก สูง 30 ชั้น ประมาณ 400 ห้อง มีพื้นที่อาคาร 30,000 ตารางเมตร

 

ส่วนที่ 2-สำนักงานให้เช่าและศูนย์การเรียนรู้สำหรับนิสิตจุฬาฯ ตั้งอยู่ในอาคารทาวเวอร์ที่ 2 สูงประมาณ 35 ชั้น มีพื้นที่อาคาร 30,000 ตารางเมตร

 

ส่วนที่ 3-พื้นที่ค้าปลีก 4 ชั้น ตั้งอยู่ในส่วนฐานอาคารทั้ง 2 ทาวเวอร์ มีพื้นที่ 30,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีอาคารจอดรถใต้ดิน 3 ชั้น รองรับได้ 2,000 คัน พื้นที่รวมประมาณ 50,000 ตารางเมตร

 

CU Sport Zone เป็นโครงการปรับปรุงอาคารบริเวณ จุฬาฯ ซอย 10-12 เพื่อให้ผู้เช่าเดิมที่ทำธุรกิจขายอุปกรณ์และเสื้อผ้ากีฬาเช่าใช้, โครงการพัฒนาบริเวณหมอน 56-57 มีขนาดพื้นที่โครงการ 15 ไร่ ตั้งอยู่ที่บริเวณหัวมุมแยกเจริญผล ถนนบรรทัดทองตัดกับถนนพระราม 1 ในปี 2555 โครงการยังอยู่ในช่วงเตรียมทำเรื่องขออนุมัติโครงการต่อคณะรัฐมนตรี

 

ขอคืนพื้นที่หน่วยราชการทำสวนสาธารณะ?

 

ในส่วนของโครงการอุทยานจุฬาฯ 100 ปี (Chamchuri Park) และโครงการถนนจุฬาฯ 100 ปี ซึ่งอยู่บริเวณจุฬาฯ ซอย 5 จะเป็นโครงการที่เวนคืนที่ดินจากหน่วยงานราชการต่างๆ ในบริเวณนั้น โครงการถนนจุฬาฯ 100 ปีจะเป็นการขยายถนนจุฬาฯ ซอย 5 ขณะที่โครงการอุทยานจุฬาฯ 100 ปี เป็นโครงการสวนสาธารณะมีพื้นที่ 20 ไร่  และรวมหน่วยงานราชการเข้าไว้ด้วยกัน ได้แก่ สถานีตำรวจนครบาลปทุมวัน สำนักงานเขตปทุมวัน สถานีดับเพลิงบรรทัดทอง และศูนย์บริการสาธารณสุขเข้าไว้ด้วยกันเป็นศูนย์ราชการ โดยใช้พื้นที่บริเวณโรงเรียนปทุมวัน ซึ่งอยู่บริเวณเดียวกันกับโครงการอุทยานจุฬาฯ และถนนจุฬาฯ 100 ปี  โดยโครงการนี้จะกินพื้นที่หมอน 28-29 และหมอน 37 ซึ่งมีการวางแผนไว้จะเป็นลานจอดรถของสวนสาธารณะ

 

สรุปโครงการพัฒนาในพื้นที่สวนหลวง-สามย่านนี้ โครงการที่ทางจุฬาฯ ลงทุนเองคือโครงการ CU Terrace (ระเบียงจามจุรี) และ CU iHouse (เรือนวิรัชมิตร) มูลค่าการก่อสร้างโครงการประมาณ 1,592 ล้านบาท CU Sport Zone มูลค่าปรับปรุงอาคารราว 30 ล้านบาท จามจุรีสแควร์ มูลค่าอาคารก่อสร้างอาคาร 3,297,271,170.13 บาท

 

ส่วนโครงการที่เป็นเอกชนลงทุนได้แก่ ZY Walk (โครงการพัฒนาที่ดินบริเวณจุฬาฯ ซอย 5) มูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาท และ I’m Park มูลค่าการก่อสร้างโครงการ 280 ล้านบาทโครงการหมอน 21-22 มูลค่าการก่อสร้างโครงการประมาณ 5-6 พันล้านบาท โครงการพัฒนาบริเวณหมอน 56-57 มูลค่าการก่อสร้างโครงการประมาณ 4,286 ล้านบาท

 

 

จะเห็นได้ว่ารายละเอียดของโครงการพัฒนาต่าง ๆ ในที่ดินเขตปทุมวัน เป็นโครงการที่กำลังดำเนินการหรือดำเนินการก่อสร้างและมีการใช้งานแล้ว ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนก่อสร้างตั้งแต่หลักสิบล้านจนถึงพันล้านบาท เป็นอาคารสูงในหลายโครงการ หรือมีลักษณะการผสมผสานรูปแบบธุรกิจเอาไว้ในโครงการเดียวกัน ลักษณะโครงการแบบที่กล่าว หมายความว่าค่าตอบแทนต่อพื้นที่จะสูงขึ้นกว่าเดิมจากที่เคยเป็นอาคารพาณิชย์ เพียง 3-4 ชั้น ที่มีผู้เช่าเพียงไม่กี่รายต่อที่ดิน 1 ไร่ ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของการลงทุนโครงการต่างๆ บนที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ

 

ทางจุฬาฯ คงไม่สามารถกล่าวอ้างได้ว่าเป็นเพราะพื้นที่ที่จะใช้ลงทุนเพื่อหารายได้กลับ มาใช้ในการพัฒนาการเรียนการสอนกำลังลดลงเรื่อยๆ  เนื่องจากที่ดินก็ยังมีอยู่ในจำนวนเท่าเดิม อีกทั้งโครงการพัฒนาเชิงธุรกิจเต็มรูปแบบเหล่านี้ก็สามารถสร้างผลตอบแทนที่ สูงยิ่งขึ้นให้แก่มหาวิทยาลัย เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนทั่วไป

 

เช่นนี้แล้ว จะไม่ให้สังคมมองว่า จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยครองแชมป์มหาวิทยาลัยที่รวยที่สุดในประเทศไทยได้อย่างไร