ห่างหายจากการเขียนเรื่องยาวๆไปนานหลายเพลา คิดไปคิดมาเหมือนจะนานเกินไปแล้ว ผมเองก็กลัวลืมทักษะพิเศษ การพิมพ์ด้วยระบบตามองคีย์บอร์ด(ไม่ใช่มองจอนะ 5555+) และใช้ 2 นิ้วจิ้มที่คุ้นเคย (ช้ามาก 5555+) … วันนี้ผมขอหยิบยกกรณีศึกษาที่พิเศษๆมาเล่าสู่กันฟัง
การที่ไม่ใช้เงินในที่นี้คือการที่เราใช้เครดิตของตัวเองและความ สามารถในการหาอสังหาฯเข้ามาช่วย … ผมเชื่อว่าหลายๆคนเคยได้ยินและเคยสงสัยว่า คนที่เขากู้บ้านแล้วได้เงินเกินวงเงินนั้นมีอยู่จริงหรือ ถ้ามีอยู่จริงทำได้อย่างไร … ในบทนี้ผมมีคำตอบ
กู้บ้านได้เงินเกินราคาซื้อขายคืออย่างไร?
ตอบสั้นๆง่ายๆคือ การกู้ซื้อบ้านในราคาหนึ่ง แต่ได้วงเงินเกินกว่ามูลค่าที่ซื้อจริง ตรงๆ คือ กู้บ้านแล้วนอกจากได้บ้านแล้วยังได้เงินกลับมาด้วย … ลองคิดดูเล่นๆ ไม่ต้องวางเงินส่วนต่าง ไม่ต้องออกเงินตัวเองสักบาท แถมได้เงินเพิ่มติดมือมาด้วย น่าสนใจมั้ย? (แต่อย่าลืมนะว่ายอดหนี้ก็เพิ่มด้วย)
กรณีลักษณะนี้ทำได้จริงครับ แต่ในหลายๆกรณีก็ออกเป็น “สีเทาๆ” แต่หลายๆกรณีก็เป็นไปตามกลไกการคำนวณที่เหลื่อมล้ำกันหรือไม่เท่ากัน ว่าแต่มันที่นี้ทำอย่างไรล่ะ มาดูกันครับ
ในบทนี้ผมต้องขอมองข้ามเรื่องของ “ค่าผ่อนต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น” ออกไปก่อนนะครับ เพราะ มันอาจจะเป็นคนละกระดาน อยากจะเน้นเรื่องเงินส่วนต่างมากกว่า แต่ถ้าจะเอามาคิดรวมกันจะซับซ้อนยิ่งขึ้น …
เอาเป็นว่าในบทนี้ ผมขอเล่าในมุมเรื่องยอดเงินเกินอย่างเดียวนะครับ
การที่เราจะกู้อสังหาฯ แล้วได้วงเงินเกินราคาซื้อขาย เกิดได้จาก 2 เงื่อนไขหลัก คือ
1. ราคาประเมินจากธนาคารจะต้องสูงกว่าราคาซื้อขายจริง
เป็นที่ทราบกันดีว่าโดยมากธนาคารมักจะให้เรากู้ซื้อบ้านได้ในยอดสิน เชื่อที่ 80-90% ของราคาประเมิน(พวก 100% ก็มีนะครับเช่นพวกสวัสดิการต่างๆที่ทำข้อตกลงกับธนาคารพิเศษ) ดังนั้นหลักการก็คือต้องหาซื้อทรัพย์ที่ราคาต่ำกว่าราคาประเมินมากๆ เช่น บ้านหลังหนึ่งราคาประเมิน 3 ล้านบาท แต่เราสามารถซื้อได้ในราคา 2 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 80% ของ 3 ล้าน คือ 2.4 ล้าน เราซื้อจริง 2 ล้าน ได้เงินทอนกลับไป 4 แสนบาทเป็นต้น
หาซื้อทรัพย์เหล่านี้ได้จากที่ไหน?
– คนที่ร้อนเงินหนักๆ ขายแบบไม่คิดอะไรแล้ว รอไม่ได้ ทิ้งทุกราคา … กรณีนี้สาเหตุหลักๆจะมาจากเหตุผลของส่วนตัวผู้ขายเอง … ราคาขายพวกนี้อาจจะต่ำมากๆ หลายๆครั้งที่ต่ำกว่าราคาตลาดและต่ำกว่าราคาประเมิน
– ทรัพย์ที่โครงการที่มีปัญหา รกร้าง ทรุดโทรม แต่อยู่ในทำเลดีหรือเคยดี … แต่ก่อนตอนเปิดตัวโครงการอาจจะเคยดีมากๆ แต่สะดุดล้มด้วยเหตุผลบางประการทำให้เจ๊งและร้างในที่สุด ดังนั้นโครงการเหล่านี้บ่อยครั้งที่ราคาประเมินจากธนาคารอาจจะไม่ลง ทั้งๆที่โครงการแทบจะร้างแล้ว …
ราคาซื้อขายจริงต่ำเรี่ย แต่ราคาประเมินยังสูงอยู่เลย … อาจจะมองได้หลายมุม ว่า ต้องธนาคารรับจำนองไว้ต้นทุนมาสูง ขายราคาต่ำก็อาจจะขัดกับนโยบาย หรือมองในอีกมุมที่กู้ได้สูงกว่าราคาซื้อขายจริงก็อาจจะเกิดจากการหลับตา ข้างหนึ่งของผู้ประเมินเอง
– บ้านที่มีปัญหาเป็นพิเศษ … บ้านหลังอื่นปกติดี แต่หลังนี้มีปัญหาเช่น โครงสร้างแตกร้าว สภาพย่ำแย่ เจ้าของปล่อยโทรมถึงขีดสุด มีผีสิงสุดเหี้ยนที่รู้กันทั้งบาง ฯลฯ แต่เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นเฉพาะหลังในขณะที่บ้านหลังอื่นๆ ยังปกติดี … ในกรณีนี้โดยมากราคาประเมินของบ้านหลังนี้น่าจะไม่ต่างจากหลังอื่น หรือถ้าจะต่างก็ต่างไม่มากแล้วแต่กรณี

– ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ ที่เคลมว่าสามารถกู้เงินได้เกินราคาซื้อขายนั้นอาจจะอนุมานได้ว่า ราคาประเมินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบริเวณนั้นๆสูงเกินกว่าราคาซื้อขายจริง กรณีแบบนี้เกิดขึ้นจริงนะครับ
เช่น ในกรณีที่ราคาซื้อขายที่ดินยังไม่ไปไหนเลย แต่ราคาประเมินเลยไปไกล กลายเป็นว่า ผู้ประกอบการได้ต้นทุนที่ดินถูกสามารถทำขายได้เกินราคาประเมิน เป็นต้น
– หรืออาจจะหลายๆปัจจัยอื่น หรือหลายๆอย่างผสมกัน ฯลฯ
2. เราต้องมีศักยภาพมากเกินพอที่จะกู้หรือผ่อนอสังหาฯนั้นๆ
อันนี้ตรงตัวครับ … เราจำต้องมีศักยภาพในการกู้เหลือๆ หรือ อย่างน้อยๆต้องครอบคลุมกับค่าผ่อนต่อเดือน … คิดง่ายๆ ธนาคารมักจะให้กู้ได้ไม่เกิน 40% ของเงินเดือน(หรือไม่เกิน กี่% ต่อรายได้หลังหักค่าให้จ่าย เท่าไหร่ก็ว่ากันไป) แต่ที่สำคัญคือเงิน รายได้ของเราต้องมากกว่ามูลค่ายอดที่เราจะกู้
สมมติ เราเงินเดือน 20,000 บาท กู้ได้เต็มที่ชำระได้ที่ 40% คือ 8,000 บาท กู้เต็มที่ได้ที่ 1.2 ล้านผ่อน 30 ปี แต่เราไปซื้อบ้านที่ราคา 2 ล้านแต่ราคาประเมินมากถึง 3 ล้าน ในกรณีแบบนี้ก็ทำไม่ได้หรือไม่เกิดผล ไม่ได้ส่วนต่างเพิ่มแถมยังต้องจ่ายเงินส่วนต่างให้ธนาคารอีกด้วย ยังไงก็ไม่ได้ส่วนต่างเพราะธนาคารก็จะให้เรากู้แค้ 1.2 ล้านตามศักยภาพที่เราสามารถจ่ายได้จริง
เอาล่ะ ผมอธิบายหลักการไปแล้วที่นี้มาลองดูสถานการณ์จริงกันบ้าง ขอเล่าในแบบสีขาวๆเล่นในเกมนะครับ เรื่องแบบสีเทาๆก็พอรู้บ้างแต่ขออนุญาตล่ะไว้เดี๋ยวของจะเข้าตัว 5555+
สถานการณ์ที่ 1 เกิดขึ้นกับเพื่อนผมคนหนึ่ง
เขาเป็นพี่ชายคนโตในครอบครัวที่แตกแยก แต่คุณแม่ใจเด็ดเดี่ยวและแรงใจเป็นเลิศ(กราบรำลึกถึงคุณแม่เพื่อนครับ ไอดอลคุณแม่ตัวอย่าง) ได้พยายามดันและส่งเสียลูกให้ได้เล่าเรียนทุกคน … ด้วยลูกที่หลายคนทำให้ตอนเพื่อนผมเรียนจบออกมานั้น รับปริญญาพร้อมกับหนี้เดิม ภาระของครอบครัว และ หน้าที่ที่ต้องส่งน้องเล่าเรียน
เขาจบออกทำงานได้เงินเดือนไม่กี่บาท(แต่ก็มากพอที่จะกู้คอนโดนี้ได้) กับภาระเหล่านี้ แน่นอนว่าเงินไม่มีและหมุนไม่ทัน … เขาเลือกที่จะกู้คอนโดเก่าๆสภาพเกือบร้าง(ราคาขายจริงไม่กี่แสนบาทแต่ราคา ประเมินเกือบล้าน) … ซื้อโดยที่ไม่ได้อยู่อาศัยด้วย ปล่อยให้เช่ามองในแง่ความคุ้มค่าแทบไม่มี ซื้อจริงหลักแสน (กู้จริงเกือบล้าน) แต่รับค่าเช่า 1-2,000 บาท คนเช่าก็มีบ้างไม่มีบ้าง ยอมเป็นหนี้ก้อนโตเพื่อหวังที่จะ “ได้เงินส่วนต่าง” มาเสริมสภาพคล่องให้แก่ครอบครัว
ปัจจุบันเพื่อนผมคนนี้ส่งน้องเรียนจนจบทุกคนแล้ว แต่คอนโดที่ซื้อนั้นก็ผ่อนอยู่โชคดีหน่อยที่สภาพแวดล้อมรอบๆคอนโดเจริญขึ้น บ้าง ได้ราคาขึ้นมาอีกนิดหน่อย อัตราการเช่าดีขึ้น
สถานการณ์ที่ 2 เป็นเรื่องราวของผมเอง
ผมต้องการจะย้ายที่ทำงานเดิมไปที่ใหม่ เพราะ เจ้าของตึกที่ผมเช่าอยู่ทำอย่างไรก็ไม่ยอมขายตึกให้ผม แต่ค่าเช่ายังคงขึ้นทุก 2 ปี และ มันเริ่มมากเกินกว่าที่ผมจะรับได้ ผมจึงเริ่มมองหาอาคารพาณิชย์ในบริเวณที่สนใจ
ผมไปเจอตึกหนึ่งสภาพโครงการโดยรวมดูไม่ดีพลุกพล่านแต่ก็ไม่ย่ำแย่ เกินไป(และธุรกิจที่ผมทำไม่จำเป็นต้องใช้หน้าร้าน) ผมไปเจออาคารพาณิชย์ 2 คูหาประกาศขายด่วน
ราคาประกาศขายอยู่ 2.4 ล้าน หรือ ตึกล่ะ 1.2 ล้านบาท ในขณะที่ราคาตลาดหรือราคาตึกอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่ซื้อขายจริง(ตามประกาศ ขาย) ของตึกอื่นอยู่ที่ราคา 1.6 ล้าน++ บาทต่อคูหา แสดงว่าตึกหลังนี่ถูกกว่าหลังอื่นมาก ที่ผมจึงเข้าไปสอบถามและขอดูภายใน
สภาพภายในก็ย่ำแย่ สภาพถูกทิ้งมาหลายปี ผนังมีราขึ้นโดยรอบ มีร่องรอยของน้ำซึมตามขอบหน้าต่างและประตูรวมถึงเพดาน(เป็นดาดฟ้า) แต่ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาภายนอกที่สามารถแก้ไขได้ แต่ในเรื่องของโครงสร้างยังดีอยู่ ไม่มีปัญหาแต่ประการใด ค่าซ่อมบำรุงชุดใหญ่แบบยกเครื่องทั้งภายในภายนอกไม่เกิน 200,000 บาทแน่นอน (ก็ไม่เกินจริงๆเพราะทำแล้ว)
กรณีนี้อาจจะมองได้หลายปัจจัยที่ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าของก็อยากขายจริงๆ เพราะ ขายมานานแล้วก็ไม่มีใครสนใจอาจจะด้วยเรื่องของสภาพภายในที่ย่ำแย่ทรุดโทรม อีกทั้งโดยรวมของโครงการนี้ก็ไม่พลุกพล่านมาก จริงๆคือเงียบเลยล่ะ แต่ก็ไม่ถึงกับร้าง
ผมจึงทำเรื่องกู้ธนาคาร สถานะการเงินของบริษัทที่ผมใช้กู้ซื้อนั้นสถานะการเงินนั้นดีเพียงพอสำหรับ การกู้อสังหานี้ได้ … ในท้ายที่สุดธนาคารให้กู้ที่ 2.8 ล้านบาท (จริงๆธนาคารเสนอให้มากกว่านี้แต่ผมเอาเท่านี้พอ)
ในกรณีนี้ผมแทบไม่ได้ใช้เงินสดของตัวเองเลย เลยซื้อจริง 2.4 ล้าน ผู้ขายออกค่าใช้จ่ายที่ดินให้หมด (ยกเว้นค่าจดจำนอง) แต่ธนาคารให้ 2.8 ล้าน ผมซ่อมบำรุงไป 2 แสน และยังมีเงินเหลืออีก 2 แสนไปทำอย่างอื่นต่อ
สรุป
การกู้เงินเกินกว่าราคาที่ซื้อขายนั้นทำได้จริง แต่อาจจะยากหน่อยเพราะต้องมีหลายๆปัจจัยมารองรับตามที่กล่าวมาทั้งหมด ข้อดีคือมีเงินสดมาใช้เพิ่ม ในขณะที่ดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก แต่อย่างไรก็ตามการกู้เงินได้มากนั้นก็เป็นดาบสองคม ยิ่งได้เงินมามากก็ยิ่งเป็นหนี้มาก ภาระผ่อนต่อเดือนก็ยิ่งมากตาม ถ้าเราบริหารจัดการเงินที่ได้มาไม่ดีพอภาระนี้ก็อาจจะกลับมาทำร้ายเราในท้าย ที่สุด
ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าเนื้อหาในบทนี้จะเป็นประโยชน์แก่ทุกท่านบ้างนะครับ
จบบริบูรณ์